Als je iets koopt, wil je ook dat het product voldoet aan de verwachtingen die je daarvan mocht hebben. Als een product daar niet aan voldoet, is de juridische term daarvoor ‘non-conformiteit’. Wat je precies mag verwachten is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Als je een laag bedrag betaalt, voor een tweedehands product, mag je uiteraard niet de verwachting hebben dat dit product als nieuw functioneert. Dat een product moet voldoen aan de gerechtvaardigde verwachtingen geldt voor alle producten, ook voor onroerende zaken, bijvoorbeeld woningen. Bij onroerende zaken gaat de tegenvaller ook nog vaak gepaard met veel emoties en kan het om grote schadebedragen gaan.

Een woonhuis moet de eigenschappen bevatten die voor normaal gebruik als woning nodig zijn. Helaas komen soms na de aankoop verborgen gebreken aan het licht. Of de koper vervolgens met succes de verkoper aansprakelijk kan houden is afhankelijk van een aantal factoren.

Uitgangspunt is dat de verkopers een mededelingsplicht hebben. De kopers mogen erop vertrouwen dat wat de verkopers hen vertellen juist is, en de verkopers mogen verborgen gebreken waarvan zij op de hoogte zijn, niet verzwijgen. Aan de andere kant rust op de kopers een onderzoeksplicht. Op het moment dat bijvoorbeeld scheuren of lekkages zichtbaar zijn, moet de koper bedacht zijn op gebreken en doet hij er verstandig aan verder (bouwkundig) onderzoek uit te laten voeren. Eventueel kan hij bedingen dat er een bepaling in de koopovereenkomst wordt opgenomen dat de koop niet doorgaat als blijkt dat de herstelkosten boven een bepaald bedrag komen.

In een uitspraak van de Hoge Raad is geoordeeld dat kopers de verkopers niet aansprakelijk konden houden voor de gebreken, omdat het op de weg van de kopers had gelegen om zelf een nader onderzoek naar de bouwkundige staat uit te laten voeren. In dit geval was het voor de kopers namelijk duidelijk dat het om een oude woning ging (1880), was kenbaar dat sprake was van achterstallig onderhoud en waren scheuren in de muren zichtbaar. Bovendien hadden kopers verklaard dat zij zich een beeld hadden kunnen vormen van het noodzakelijk uit te voeren onderhoud. Kopers hadden wel een voorbehoud gemaakt met betrekking tot de verzakking van het pand. Als het herstel van dit probleem meer dan €15.000 zou kosten, konden zij de koop ontbinden. Dit laatste werd in het nadeel van de kopers uitgelegd, omdat zij alleen met betrekking tot die verzakking een voorbehoud hadden gemaakt en daar geen gebruik van hadden gemaakt.

Kortom, de concrete omstandigheden van het geval, waaronder mededelingen van de verkoper en uiterlijke kenmerken van de woning, bepalen of de koper zelf nog nader onderzoek moet doen, en of gebreken voor rekening van de koper of van de verkoper komen.