Bij de verkoop van een oudere woning wordt in het koopcontract vaak een ouderdomsclausule opgenomen: een bepaling waarin staat dat de koper bekend is met de ouderdom van de woning en dat eventuele gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom voor rekening van de koper komen.

Over de uitleg van de ouderdomsclausule ontstaat nogal eens discussie. Welke gebreken vallen hier wel onder en welke niet. In een recente zaak bij het Gerechtshof Den Bosch is deze vraag aan de orde geweest. In het koopcontract was opgenomen dat de woning meer dan 100 jaar oud was. Maar de verkoper had omstreeks 1990 en 2000 enkele uitbouwen met een plat dak gerealiseerd. De vraag die bij het gerechtshof voorlag was of lekkage in deze uitbouwen onder de ouderdomsclausule vielen, en dus voor rekening van de koper kwamen, of dat deze niet onder de ouderdomsclausule vielen, en dus voor rekening van de verkoper kwamen. Rechters leggen de clausule nogal eens verschillend uit en hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol. De rechter kijkt hierbij niet alleen naar de letterlijke tekst van de bepaling, maar ook naar de uitleg. De ouderdom speelt een rol bij het verwachtingspatroon dat de koper van de woning mag hebben. Wat hebben partijen bedoeld en wat mochten zij redelijkerwijs verwachten? Wat had de verkoper moeten melden en wat had de koper moeten onderzoeken? Het gerechtshof heeft in dit geval geoordeeld dat de ouderdomsclausule de verkoper alleen beschermde tegen gebreken die het gevolg waren van het feit dat de woning meer dan 100 jaar oud was. De clausule beschermde niet tegen gebreken aan de recenter gerealiseerde aanbouw. Deze waren immers niet het gevolg van de ouderdom, maar van werk van gebrekkige kwaliteit. De verkoper moest de schade die de koper leed vergoeden.

Omdat de ouderdomsclausule geen standaardbepaling in de modelcontracten is, maar deze extra wordt toegevoegd is het van groot belang om deze duidelijk te formuleren. Voor de koper is het bovendien verstandig om bij een relatief oude woning of bij een recent gerenoveerde of verbouwde woning eerst een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren. De kwaliteit van de verbouwingen of renovatie is immers moeilijk in te schatten.

Twijfelt u over de formulering van de ouderdomsclausule of heeft u een geschil naar aanleiding van de verkoop of koop van uw woning?

Neem dan contact op met De Neef Advocaten.